年初房地产投资上行能持续吗?

来源: 中信证券研究
房地产销售及库存走弱情况下,房地产开发投资增速持续性存疑

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丨明明 章立聪 余经纬

2019年3月14日,国家统计局公布了2019年1-2月的主要经济数据,整体仍然呈现总量上偏弱的态势,然而从结构上看,年初房地产开发投资的表现却有些超乎市场预期。从分项上看,土地购置面积下滑,预期土地投资的拉动效果有限,施工领域增长或是推动年初房地产开发投资同比上行的主要原因。房地产销售及库存走弱情况下,房地产开发投资增速持续性存疑。

▍房地产开发投资同比增速上升,但主要分项数据走弱。

2019年1-2月份,全国房地产开发投资12090亿元,同比增长11.6%,增速比2018年全年提高2.1个百分点。但主要结构性分项数据如土地成交价、房地产开发企业成交面积却与之背离。从房屋类型上看,住宅同比上升显著,办公楼同比上升低于整体增速,商业营业住房同比下滑。

▍房地产开发企业到位资金同比增速下降,到位资金增长主要为其他类资金增长所致。

开发企业到位资金来源中其他资金来源占比较大,一般为50%左右,其他类资金的增长为主要贡献。整体上到位资金来源中个人按揭贷款同比增速逐渐扩大,然而由于近年来居民杠杆率已有所上行并且对消费产生一定负面影响,后续其他类资金或难以维持较高增速。

销售与库存走弱,房地产开发投资持续性存疑。

房地产销售市场继续降温,办公楼及商业营业用房销售面积同比下滑幅度较大。2月末,住宅待售面积增加117万平方米,办公楼待售面积增加49万平方米。销售市场和房地产库存表现不好的情况下,开发商预计会更加谨慎,大规模投资的速度或将放缓。

施工投资增长或是推动年初房地产开发投资同比上行的主要原因。

理论上房地产开发投资总额主要包含土地投资(土地购置费)和施工投资(建筑安装工程投资)两个方面。从土地投资方面,鉴于2019年1-2月土地购置面积同比下降34.1%,土地成交价同比为-13.1%,土地投资(土地购置费)的拉动可能比较有限,主要是前期购置延后结算。从施工投资来看,房地产开发投资同比上升的主要拉动力量来自于施工投资,2019年1-2月房屋施工面积增长6.8%。

▍根据房地产行业投资额入统经验,施工项目是支撑房地产投资增长的主导因素。

据此判断,受益于2018 年拟建项目部分已经进入施工期,当前房地产投资有条件保持平稳增长态势。以房地产项目落地周期 3 个月左右判断,2019年一季度房地产投资仍将保持当前的增长速度。虽然当前土地购置费用仍处高位,但是在2018年年中以来出现见顶回落的趋势,所以2019年前期房地产投资或将保持当前的增长速度,但中后期下行压力将逐渐显现。另一方面,2018年年初以来,房地产库存增速从低位开始回升,房地产投资也同样企稳回升,但当前销售端放缓,可能对后续房地产投资不利。

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原标题《固收|年初房地产投资上行能持续吗?》

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